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看房地产商如何玩转三四线楼市游戏!屌爆了碧桂园,创开平楼面价新高记录

2017-11-02

       作为一名刚装修好自家房子的业主,看到今天的江门房价,真心为自己掐一把冷汗,辛亏一年前买了房子,否则自己会也会成为那些房地产商大佬们的玩物,跟坐在导弹上一飞冲天没什么分别,分分钟可能被房价玩死还要硬着头皮接受。

       很多人问,为什么房地产商那么热衷竞拍地块,甚至不惜“血本”夺得地王,下面,我们用一个例子来说明房产商是怎么玩转三四线楼市的。


       111日,碧桂园最终以46757万元夺得开平市三埠街曙光东路138号地块(最高建筑用地面积86043.81平方米),溢价率215%,楼面价4658/㎡,创下开平区域最高楼面价新记录。据悉,美的地产、敏捷等房企也有参与本地土拍。

       大家要关注一个数字,46757万元!溢价率215%!楼面价4658/㎡!意思就是说每个平方溢价2000/。碧桂园多花了2个多亿买的这个地。Ok,地买好了,楼面价高涨名堂也炒出来了,等建好房子后,房价涨2000/㎡不过分吧,接着市场跟风效应,周边的一起涨也是理所当然的。

       我们可以用数据来说明碧桂园到时候从涨价2000/㎡可以得到多少好处。

       我们就不要算得太细,比如这次开平拍得的地块最高建筑用地面积86043.81平方米,当8W平方米,即便拿其中1W平方米可以建成30层的高楼,既商品房出售面积是30W平方米,涨价2000/㎡的房价的利益是:30W*2000=6亿,扣除当初多花的2个亿,其实随着当地房价的涨幅,从中可以多赚4亿。钱就是这样赚的,楼市游戏就是这样玩的。


       很多人问或许有疑问,凭什么可以断定日后建好房子开卖的时候开平房价可以涨2000/㎡,这就要讲到营销学中的营造市场氛围。

1、吹嘘当地利好政策,搬出很多市政规划(很多都是最终能不能成都是未知之数),说白了,就是画大饼,描绘将来当地经济发展形势一片大好,风光无限。


2、上演地王争霸赛,要把当地房价炒起,还需要一股蜂窝热,多家房产商会不断竞拍新地块,制造新地王,让市场一片红。


3、当然房产中介插一腿,这里我也不具体说了。

如果大家有认真看过周星驰的《美人鱼》,里面就有一个桥段讲到房地产的拍地炒高周边楼盘房价。



       还看今天江门蓬江区和江海区的房价,从4.22限购令下后,房价上涨的趋势一下熄火了,根本还是缺乏经济基础的支撑,少了外地的客源,现在的楼市又回归到有价无市的尴尬局面。连十一黄金周楼市出现了冷场还是在所难免。至于后续房价走势如何,还是看房产商大佬怎么搅拌江门这些三四线城市风云吧。我们的小市民要么观望,要么被迫接受。


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