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江门人不怕,房价是人为的,高涨背后的真相,人人控价有责

2017-11-03

江门人不怕,房价是认为,高涨房价背后的真相

这一年多来我们很多人听调控听都麻木了,耳朵都起茧子了。但若问调控会如何影响江门楼市走势?怕是大多数人会说然并卵。那么,高涨房价背后真相是怎样,能拦截吗?


政府的阳谋抑或阴谋

三四线城市把房地产定位于支柱产业的是政府,因为短期可以增加财政收入,引来外部资金,而且是立马见效。引来但推动房价大幅上涨、让整个行业出现非理性繁荣的始作俑者却是开发商。

正是他们,在行情不好的时候,哭着喊着向政府要奶吃;

市场稍一回暖,便撒了脱的使劲折腾,生怕房价上不了天。

但这样的不理想推动,最终是阳谋还是阴谋,还是看政府最终的底牌是怎么亮出。

因此,让房地产市场回归理性、大而不乱的核心策略就是在于政府的决断。


其实,要让房价回归理性非常简单。

一是断其粮草

正所谓,兵马未动粮草先行。历史上有太多战役,因后勤补给问题,在关键时刻功败垂成。

1800年前,奠定曹操统一北方基础的官渡之战,就是烧了袁绍的粮草才大获全胜的。

而对于开发商来说,他们的粮草就是钱、就是资金。

总所周知,房地产行业是个资金密集型行业,最大的特点就是高负债、高周转,如2009年到2017年,房地产行业负债率由65.02%升到了79.2%,处于历史最高位。

对于开发商来说,只要能融到钱,就能稳坐钓鱼台。

只要政府收紧房地产企业融资渠道,如:

规定房企不能在境内发债、禁止到H股上市融资、私募、资管投资房地产项目。

对银行进行严控,严禁银行资金违规流入房地产领域,致房企资金链不断紧缩。

这样使得房企只能寻求高成本的信托、永续债等,所以,到了今年9月份时,有些房企的融资成本已经破了10%,而房地产行业的平均净利率也才9.68%,要盈利他们就要靠炒作当地的“地王”拍卖,借势推高当地房价来达到盈利目的,而往往一个创新高的楼面价地价出现后,都会成为各个楼盘销售人员大肆宣传的理由,借此来激发人们早买就赚到的心态,以此来达到一个买方市场,抬高楼市房价。


二是抑制收入

没钱就没底气!

若房子卖不出去、买不起价、回不了款,对于现金为王的地产行业来说,再嘚瑟的开发商也会面临着没米下锅的窘境。

而现在,房地产有一半以上的资金来源需要靠项目回款。

所以,只要卡住开发商的赚钱能力,就不怕它服软。

为此,政府是两手抓策略

首先,降低收入的规模增速,如“限购、限贷、限价、限售、限商”的五限政策。

不让别人来买,好卖的也不让你来卖,而且还限制你低价卖。

其次,是降低回款速度,具体体现在“限签”上。

像北京采取严格限制签约措施后,很多开发商就面临着很大的回款压力极大。


三是强卖

虽然,我们强调说“开发商应该流着道德的血液”,但事实上他们是无利不起早。

所以,每次市场回暖后,捂盘惜售、哄抬房价,进一步制造恐慌性行情的幕后黑手就是他们。

而尤其是采取限价措施后,出于攫取利润最大化的考虑,其就更有捂盘惜售的动力。

所以,这次政府又采取了一辣招,就是凡事拿到预售制的房子必须全部公布销售。



四是釜底抽薪

这一招釜底抽薪,可以说是最狠的。

开发商在这两年的行情中,大都赚的盆满锅满,手里有粮心中自然不慌,甚至可以对政府的调控虚与委蛇。

而过去两年,火爆的市场行情,让开发商们早就忘了“白银十年”的论调,甚至很多仅几百亿的企业纷纷为自己设定了千亿、两千的目的。

开始四处出击,拼命的拿地补库存。

因此,政府便顺水推舟,再把钱从开发商手里抽回来。

2017年前9个月,又花了3.2万亿买地,占到同期销售额的35%。

再考虑到房地产的回款周期等因素,如此大的买地金额对房企来说是笔不小的支出。

虽然大家基于土地供应少才拼命抬价抢地,事实上,进入今年4季度后,政府并没有放缓供地的节奏。

据中国指数研究院发布的数据显示,10月份,全国土地市场供应量同比增近四成,各线城市供地同比均有增加。

而根据各地官方数据,接下来的11-12月,还将出现一波土地出让行情。

也就是说,政府仍在尽可能的薅开发商的羊毛。

刚刚,欢脱了两年的开发商,再次把钱和命交回了政府手里。


房地产开发商何时服软?

现在还在嘚瑟的开发商们,何时能服软呢?


明年很关键

原因有三,


首先,开发商自己面临着很大债务压力

根据商务部研究院与中国财富研究院联合发布的《中国非金融类上市公司财务安全评估报告》显示,2017年中国25个一类行业中,财务安全状况最差的是房地产业。

而且在财务安全最差的100家公司中,房地产行业数量最多,达到23家,占到五分之一。

而这两年,房企依靠大量举债快速扩张,相关债务的集中兑付期已经临近。仅是2015和2016年,上市房企新增债务高达8520亿元(比过去5年的债务总和还多)。

上市房企存量债务期限一般为2到3年,因此,2018年和2019年将是债务的集中兑付期(2018年为3375亿元,2019年为4474亿元),房企偿债压力较大。


其次,政府难再救场

经过这么多年信贷扩展后,当下我国面临着严峻的债务问题。

而债务问题的根源又在于银行体系的发展失控。

因此,中国经济想要成功转型,必须管住银行、管住泛滥的信贷。

在今年7月召开的五年一度的“金融工作会议”,主基调就是防风险。

也就意味着,金融去杠杆将会是长期举措,过去的信贷泛滥将难再现。

因此,在今年上半年,监管层便出台了各种政策以控制银行的扩张速度,银行扩张的速度明显放。

从货币环境看,2017年8月末,M2增速创历史新低,为8.9%,9月末M2增速也仅为9.2%,远低于历史水平。


再次,居民已无力再做接盘侠。

这一轮房地产地产销售创出新高的背后是居民部门的加杠杆。

而经过这一轮加杠杆后,我国居民部门债务占居民可支配收入的比重,已经由不足35%,升到了90%,已经和美国、日本的水平相当。

这也就说明,从收入角度看居民举债能力已经接近上限,无力再做接盘侠。

再看看今天的江门人的人均收入,今天江门的房价,不得不悲乎哀哉,静而观之。